專欄

股票、債券之外的另一種選擇:「不動產投資信託基金」!

本文作者:麥道森

在2017年一次的美國紐約之旅,麥道森全家的最後一站來到了澤西花園廣場,如果各位也是購物狂,在這裡應該可以找到你應有盡有的各種品牌。

澤西花園廣場吸引人的特色有幾個:免稅、便宜、超近。由於地處紐澤西,較紐約稅負較低,因此相對便宜,且離紐約僅25分鐘車程,因此吸引很多人來到這裡購物。下圖為賣場的照片:

資料來源:http://www.epochtimes.com/

家人忙著逛街時,人頭竄動時,麥道森拿起了澤西花園廣場的簡介,赫然發現原來這是一檔美國最大Reits持有的購物中心:賽門物業(美股代號:SPG.us)。在美國有一句話,說明了賽門物業的產業地位:

If you Shop, you’ve Shopped Simon

類似於賽門物業產業地位的REITS,都個具有特色,有購物中心的REITS、伺服器中心、學生宿舍、監獄等等。以下麥道森整理幾個有名的Reits讓各位清楚。

名稱 產業地位
SPG 賽門物業 美國最大購物中心,所經營的零售地產類型主要包括區域性購物中心、Premium Outlet Centers ( R)、The Mills( R)、社區及時尚生活中心以及在國際性地產項目等五大類。
PLD

 

普洛斯 世界最大上市工業房地產業者,包括港口、機場和高速公路
EQIX

 

Equinix公司 一個全球性資料中心的平臺,投資於互連資料中心。Equinix主要開發網絡及雲端中立資料中心平台
PSA

 

公共存儲公司 美國不動產投資信託REIT公司,投資標的為倉儲物業,收購、開發、擁有、及經營在美國的自存倉設備

資料來源:美股狙擊手個股產業地位、麥道森製表

你會發現,這些房地產投資信託都各有特色,從購物中心、高速公路、機場、雲端資料中心,倉庫等等,而這些不同特色中,都有一個共通性,包租公喜歡的長期租約收入。

在過去十年以來,在美國利率帶動之下,全球利率來到史無前例的地點,加上美國景氣復甦、科技行業崛起,讓Reits這個行業快速發展,此外美國資本主義的發展,這些Reits公司更善用低利率,併購許多同類型案件,因此出現了美國最大的購物中心、全球最大的工業房地產…等。

資料來源:barrons.com , Bloomberg

就資產配置的角度,Reits是一個相當有趣的品種,由於長期租約的租金,受到利率影響很大,在聯準會升息前,Reits的績效超級好,而在景氣大好時,租金收入更有機會提高,因此同時具有債券以及股票的部分特性。上圖為1996年到2016年的Reits績效(綠色)與S&P 500(藍色)的比較,可以看到Reits績效幾乎一支獨秀,就是因為利率下降以及景氣大好的證明。

在過去兩年,利率環境改變,美國聯準會開始調升利率,Reits開始回頭,Reits績效開始落後股票。不過由於本身的租金收入穩定,在利率風險來到一定程度之後,Reits又會發揮他穩定的租約收入特性,提供包租金期待的穩定性。

以今年來看,Reits在中美貿易大戰中,許多股票大幅波動時,Reits穩定特性又開始發揮。以過去一個月來看,Reits的投資標的VNQ與S&P 500 比起來,就略勝一籌。

過去一個月績效
VNQ +0.42%
SPY -4.8%

如果各位才剛剛上完資產配置的課程,應該清楚我們提到多元資產的重要性,你可以股票、債券、現金等資產中,慢慢找到這些資產的特性,由於是股市多頭、以及股災時,透過這些觀察,比對資產的特性,你可以找到建置資產配置的方法。

不需要人云亦云,建立一個全天候的資產配置,比選股、擇時都還重要!!

 


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