合作專欄 美股教學

Reits公司特殊的財務特性

本文作者:麥道森

 

一般來說,一家公司每年如果賺兩元,但卻發放三元,且好幾年都是如此,老練的投資人一定會覺得事有蹊蹺,因為公司沒有那麼多錢,卻”假造”有這筆資金,之後公司很容易變成地雷股。

不過如果你去看美股的Reits公司,你就會發現不少公司都是如此,以Reits行業中的優等生,Realty Income(美股代號:O.us)就是如此,每年賺取1元,但卻發放超過2元以上的現金股利,而且長年如此,這到底是怎麼一回事呢?

以下先說明Reits公司的背景,並快速破解幾個迷思:

  1. Reits公司因為法令限制,需要符合某些標準,才能夠免稅:時間回到1960年,美國為了讓散戶能夠參與美國不動產市場,定義了“Pass Through”的個體,那些營收能夠有75%來自於租賃收入並將利潤的90%發放的公司,享有企業所得稅。
  2. 可能符合Reits的公司油管公司、電塔公司、遊樂園、購物中心…等
  3. 這些公司手上的錢幾乎都不能保留,因此如果公司要擴張,不能用手上的錢支應,因為都發放給投資人,所以只能夠舉債或者跟股東要錢

因為這樣的背景,我來破解幾個迷思:

  1. Reits公司不能夠用EPS來評估:因為Reits公司投資不動產,其折舊佔比很大,因此EP有很大一部分被折舊給攤低
  2. Reits公司不能夠用每股自由現金流量FCF來評估:因為公司的常常會購置新的不動產,資本支出很大,每股自由現金流量也低
  3. 合理的評估指標通常就做FFO:Fund from Operation,這個指標你可以想像為專門用來評估Reits的自由現金流量,他把GAAP會計獲利加回折舊或攤提並減去因為銷售不動產產生的獲利。
  4. 某些業界人士會使用AFFO,僅僅考慮用作購置維持不動產的資本支出,不過這個指標各家用法略有不同,導致不同公司之間比較性不夠

這些比較專門的內容對投資的影響是,你需要很小心選擇Reits,原因是Reits公司手頭現金不多,如何能夠管理那些外部負債以及不要跟股東要太多錢是一門大學問。

假設不知道怎麼選,不要去買怪雞絲,選擇業界較為績優的Reits會是比較好的做法,可以參照美股狙擊手網站上的產業熱力選擇公司。

(圖片來源:美股狙擊手)

 

以下羅列前三大公司:

 


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