本文作者：麥道森
一般來說，一家公司每年如果賺兩元，但卻發放三元，且好幾年都是如此，老練的投資人一定會覺得事有蹊蹺，因為公司沒有那麼多錢，卻”假造”有這筆資金，之後公司很容易變成地雷股。
不過如果你去看美股的Reits公司，你就會發現不少公司都是如此，以Reits行業中的優等生，Realty Income(美股代號：O.us)就是如此，每年賺取1元，但卻發放超過2元以上的現金股利，而且長年如此，這到底是怎麼一回事呢？
以下先說明Reits公司的背景，並快速破解幾個迷思：
- Reits公司因為法令限制，需要符合某些標準，才能夠免稅：時間回到1960年，美國為了讓散戶能夠參與美國不動產市場，定義了“Pass Through”的個體，那些營收能夠有75%來自於租賃收入並將利潤的90%發放的公司，享有企業所得稅。
- 可能符合Reits的公司油管公司、電塔公司、遊樂園、購物中心…等
- 這些公司手上的錢幾乎都不能保留，因此如果公司要擴張，不能用手上的錢支應，因為都發放給投資人，所以只能夠舉債或者跟股東要錢
因為這樣的背景，我來破解幾個迷思：
- Reits公司不能夠用EPS來評估：因為Reits公司投資不動產，其折舊佔比很大，因此EP有很大一部分被折舊給攤低
- Reits公司不能夠用每股自由現金流量FCF來評估：因為公司的常常會購置新的不動產，資本支出很大，每股自由現金流量也低
- 合理的評估指標通常就做FFO：Fund from Operation，這個指標你可以想像為專門用來評估Reits的自由現金流量，他把GAAP會計獲利加回折舊或攤提並減去因為銷售不動產產生的獲利。
- 某些業界人士會使用AFFO，僅僅考慮用作購置維持不動產的資本支出，不過這個指標各家用法略有不同，導致不同公司之間比較性不夠
這些比較專門的內容對投資的影響是，你需要很小心選擇Reits，原因是Reits公司手頭現金不多，如何能夠管理那些外部負債以及不要跟股東要太多錢是一門大學問。
假設不知道怎麼選，不要去買怪雞絲，選擇業界較為績優的Reits會是比較好的做法，可以參照美股狙擊手網站上的產業熱力選擇公司。
（圖片來源：美股狙擊手）
以下羅列前三大公司：
- 美國電塔（美股代號：AMT.us：美國最大的Reits，並擁有美國1/4的無線電塔，以及南美、印度市場
- 賽門物業（美股代號：SPG.us：：美國最大的購物中心Reits，在美國隨便逛街都是他的商場
- 皇冠城堡國際（美股代號：CCI.us）：與美國電塔為競爭對手，比美國電塔更純的無線電塔，100%在美國，且積極佈局購買光纖並在光纖上設置小型微型基地台，希望搶佔5G的市場
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