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WeWork ?騙子?共享辦公室Co-Working Space制度介紹

本文作者:麥道森

 

“他們的人就直接進來我們中心,開始問我們的收費制度,有沒有按日、按週計算的方案”
“被我們抓包好多次了,不同中心都有遇到他們的人進來”
“一看就知道,因為問的問題都是行業內的人才會問的”

麥道森在一家共享辦公室,問到這些客戶經理對WeWork的看法。是的,最近的WeWork還沒在美國上市就開始吵的沸沸揚揚,甚至創辦人在兩天前被投資人軟銀的孫正義趕走了、WeWork上市的估值從470億美金,一砍再砍,到底WeWork是不是一個騙子?

麥道森在網路上看到一篇文章:“Is WeWork a Fraud”,這篇文章的原文很長,各位有興趣,可以自己去看看!

這篇提到幾個現象:

  1. WeWork並不是一個科技公司,他以科技行業名義上市,但是本質上他是一個提供租賃空間,共享辦公室的公司。
  2. WeWork並不是如同創辦人宣傳,是他自創的商業模式,最早創辦共享辦公室,並將其發展成全球性的制度是1980年成立Regus的Mark Dixon ,Mark Dixon是一個相當聰明的生意人,雖然是一家英國起家的公司,但是透過全球化高度的管理制度,讓 Regus現在連同其他品牌,如SpacesWorks成為一家市值35億美金在英國上市的公司。
  3. WeWork 使用了美化會計科目,如Community adjusted EBITAS,根據這篇報告,WeWork的會計上的損失可以從應有的60億美金減少到40億美金。(這個相關的數字,麥道森並未在WeWork上市文件F-1中看到)
  4. 創辦人夫婦Adam & Miguel已經從公司內拿走超過10億美金,包含貸款、權利金、薪水、支付給他們的家人、私人噴射飛機等。這個事件之所以被爆料出來,是因為創辦人Adam曾經在往以色列的私人噴射飛機上,在燕麥片盒子中持有大量的大麻,飛機因此被招回。
  5. 創辦人夫婦使用公司的資金,透過境外投資公司,資助其個人或家族持有的不動產,並將其不動產諮賃給WeWork公司。這個做法據說最早起源於WeWork的前身:GreenDesk,一個當初號稱用綠色能源發電、使用二手回收傢俱的辦公室空間。

確實,WeWork並不是一家科技公司,他提供的是快速可擴張性的空間,在全球124個國家,800多個城市,提供會員制度座位、辦公室空間、以及會議室等。

下圖為公司上市文件中一處位於巴黎的會員制度座位空間

以及位於東京以及紐約的辦公室

可以看到,WeWork在實體的辦公室中,融入了在地化的元素,東京的風格各位應該不陌生,和室的風格。這種座位或許各位比較陌生,在共享辦公室中,一般有幾種方案:Hot DesK(不固定坐位)、Dedicated Desk (固定坐位)、辦公室。

HotDesk 只要是會員都可以用,但是離開的時候,要把東西帶走,(吃飯時,通常很多會員會把電腦直接放在位置上佔位。在大都市,很多時候,你回來就沒有位置了)。

Dedicated Desk 沒有這個問題,位置專屬於你,有些共享辦公室還可以架設電話在上面。不過這種座位的好處跟壞處都是一個:沒有隔間,會員間很容易相互交談,萬一講電話時,可能也會干擾。因此還會設有幾個電話亭,讓你在裡頭講電話。

這樣的辦公室其實在世界各地都有很多,不過成功的共享辦公室基本上有幾個要件:

  1. 能夠快速全球擴張的能力:WeWork或者Regus都是全球性的辦公室空間,因此當許多公司要快速擴張時,這兩家都提供快速擴張,一個包包就進駐,或者能夠在2個週末施工就能夠幫你搞定辦公室,注意:很多時候,你要自己弄一個辦公室,包含租約、執照、甚至消防等,都搞上一個月以上,在這種全球辦公室,當你的業務從台灣擴張到香港,你只需要跟你的櫃檯或者透過App登記,你就可以付費使用一個會議室,或者租用不固定坐位幾天。
    在WeWork的上市文件中,就提及工程師專用通訊軟體Slack ,跨國成長金流支付引擎,Stripe、雲端之父公司salesforce就提到:一個全球性的CRM公司,就應該要貼近、接近客戶,WeWork讓我們能夠快速滿足商業需求,且讓員工能夠得到全球性的相同體驗並持續計畫跟 WeWork一起開展新市場。
  2. 善於營造社群氣氛:同樣有WeWork經驗以及Regus辦公室使用經驗的麥道森認為,在這部份,確實WeWork營造的比Regus好太多。WeWork的社群經理通常較為年輕,下班後的辦公室充滿歡樂氣氛,且幾乎每天晚上都有辦活動,增進會員之間的國際視野。在WeWork的app上,也能夠看到許多會員分享彼此的能力。WeWork號稱在其app上可以有50萬人分享其技能以及服務。
  3. 辦公室的氣氛:許多在共享辦公室工作的會員,一般都是屬於創業家、跨國公司人士、外商公司,工作時間長,工作強度高,因此辦公室通常會營造一個較為輕鬆的氣氛,包含播放音樂,裝潢高檔新穎,對這些人來說,來到辦公室、喝杯免費咖啡(在WeWork還提供免費啤酒),就像是回到自己的家一樣。麥道森自己的經驗是,很多人其實是深夜工作,因為需要跟美國、西班牙、中南美洲等地跨國工作,辦公室不能夠不舒服。
  4. 周邊快速打造的服務:在共享辦公室的人員,通常上班時間比這些跨國人士還常或者強度也很高,因為不僅僅只是接電話,在一棟樓中,可能要超過100個公司,人種多元,需求百百款,且萬一接待不佳,也可能會被客訴,因此如何讓這些優秀的人員能夠維持穩定度,難度很高。麥道森的經驗是,共享辦公室的人員一般來說分成櫃檯、社群經理以及銷售人員。櫃檯人員的雜事多,是比較難以維持穩定的部門。

最後是什麼樣的公司適合在這些共享辦公室呢?大約有一個明顯的界線,公司在當地屬於1-20人的公司,一般來說會先選擇共享辦公室,因此你可以看到有一人的辦公室,真的就是一個門、一張桌子、一支電話,然後大的大約就是10-20人,如果人數變多,大概就會搬出去了。

你如果想要體驗這種辦公室,也很簡單,通常他們提供一日券適用,台北就有好幾家,各位去試試看後,歡迎分享心得。

 


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